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包含火炬之光2刷新boss的词条

  • 更新日期:2022-01-13
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中山夜景。 南都资料图

2021珠中江年度地产总结 之 中山

包含火炬之光2刷新boss的词条  第1张

2021年1月,中山一手住宅网签9285套,环比上涨约112.76%,同比上涨约146.03%,开篇乐观。然而从下半年开始,中山一手住宅网签量持续走低。纵观1至11月数据,今年为48225套,去年为49500套,基本上持平。

在下半年市场走低的大环境之下,年中零星有项目开始降价促销,且有着愈演愈烈之势,进入到第四季度,逾60个新项目加入到价格战,降幅达两成甚至更多,甚至出现“5字头”“6字头”特价房。业界分析,房贷“两道红线”导致贷款难度增加,加上银行房贷利率上浮、房贷额度缩紧,这些都是影响成交趋于“冷静”的要素。下半年中山楼市处于下行周期市场的谷底,预计最快在明年第一季度,中山楼市会逐步回归正常。

贷款 “两条红线”影响显现

从上半年数据来看,今年上半年一手住宅网签量约32621套,去年同期为21277套,同比增幅达53%;进入下半年,成交量出现“盛衰兴替”的情况,今年7至11月全市一手住宅网签15604套,去年同期为28223,同比减少44%。

从区域看,一手住宅网签量排名靠前的分别为西区(5752套)、火炬开发区(5478套)、马鞍岛片区(3926套)、三乡镇(3872套)、坦洲镇(2884套)、南朗片区(2548套)。2021年1-11月全市住宅预售备案价均价为16632元/㎡,2020年1-12月全市住宅预售备案价均价为14539元/㎡,涨幅约14.4%。

2020年12月31日,央行和银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,为房贷设置了“两道红线”:第一道红线是“房地产贷款占比”,大型银行不得超过40%,中型银行不得超过27.5%,小型银行不得超过22.5%,县域农合机构不得超过17.2%,村镇银行不得超过12.5%;第二道红线是“个人住房贷款占比”,大型银行不得超过32.5%,中型银行不得超过20%,小型银行不得超过17.5%,县域农合机构不得超过12.5%,村镇银行不得超过7.5%。

“两条红线”意味着什么?首先就是贷款难度增加,银行在审批房贷时会思考度量,以避免超出监管要求。中山一房地产从业人士分析,从短期看,对楼市影响不大,监管部门给的房贷额度较为充足,尤其是大行,不大可能在短期内对个人贷款造成很大影响,“也就是房贷从小行转移到大行”。此外对于房贷比监管部门给了过渡期,同时明确个别调降压力较大的银行,通过延长过渡期等方式差异化处理,确保政策平稳实施。“但从长远来看,‘两条红线’的影响会逐步显现出来”。

走高 多家银行房贷利息上调

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南都记者了解到,今年2月份,中山多家银行房贷利息均有所上调,其中四大行从1月份的5.05%-5.15%上调至5.25%-5.35%,涨幅约20个基点。多家银行房贷额度紧张,放款时间比较长,甚至有个别银行暂停贷款。

4月初,中山房贷利率再一次上调,其中涨幅最大的是农业银行,从首套5.35%涨至5.65%,其次是工商银行,从首套5.3%-5.4%涨至5.5%。今年6月份,中山房贷利息继续上调,包括四大行内的9家银行,首套房贷利率在5.6%左右,二套则在5.8%左右。

首套最高6.2%!进入到“金九月”,中山的房贷利率又涨了,与此同时市场行情走低,不少交了诚意金的购房者纷纷打算退订。今年第四季度,南都记者收到大量房地产类投诉,其中以“退订纠纷”居多。一名投诉者称,上半年在马鞍岛某项目购买了一套房,成交单价在2.7万左右,“贷款流程还未走完,就放出单价2.4万的特价房”;另一名投诉者在五桂山某项目购买了一套房子,成交单价在1.6万左右,近期却跌至1.2万左右,“直接亏掉了首付”,加上房贷未能批下,和开发商商量退房未果。

一边是房贷利率持续走高、额度缩紧和放款周期延长,另一边是消费者观望情绪加重、退订成风,被寄予厚望的“金九银十”终究黯然收场——中山中原地产统计数据显示,9月份全市一手住宅网签3023套,同比下降43.01%;10月全市一手住宅网签2060套,同比下降60.63%。

颓势 新盘扎堆降价却销量惨淡

纵观今年楼市最“出圈”的促销信息,莫过于在朋友圈中疯狂刷屏的“世茂湾区盛景单价5字头、全场任选”的海报。楼市资深观察者谢仲娟表示,“近几天世茂湾区盛景5字头的单价在中山楼市界引起较大的反响,这一价格行情已经回到数年前,在原材料、人工拼命涨价的情况下,这一现象是不合理的”。

中山一楼市分析者告诉南都记者,像世茂湾区盛景大幅促销的楼盘并不是个案,不少楼盘在国庆黄金周拿出部分单位做促销,价格甚至较开盘价还要低出不少,如西区一楼盘打出“11xxx/㎡”的价格,较今年四五月份优惠了三、四千元之多。“受房贷收紧、房企三道红线等政策影响,不少地产商面临着资金紧缺的困境,加上销售不尽人意,趁着十一黄金周这一节点促销来回笼资金”。

南都记者了解到,对比往年“金九银十”火热的销售状况,今年着实有些惨淡。今年九月份全市一手住宅网签3023套,较去年同期的5304套下降逾四成之多。“金九月”铩羽而归,不少开发商寄希望于“银十月”,从今年十一黄金周60多个新盘扎堆降价促销不难看出,开发商铆足劲,志在十月份挽回颓势,一时间镇区“5字头”“6字头”“7字头”单价的项目并不鲜见;西区多个项目推出特价房,价格较第一季度便宜两三成之多;房价在众多镇区中一直“高冷”的三乡,多个楼盘价格也便宜近1/3之多。尽管如此,10月全市一手住宅网签2060套,同比下降60.63%,最终也是折戟沉沙。

转机 利率下降叠加利好政策

南都记者从中山市自然资源局官网公布的《中山市2021年度国有建设用地供应计划》中了解到,本年度中山国有用地供应总量为920.1552公顷(折13802亩),同比去年820.6371公顷的计划供应量多出约99.5公顷。其中住宅用地占比24.9%,拟供应用地面积为229.7919公顷(折合约3447亩)。住宅用地主要分布在石岐、翠亨新区、火炬开发区、民众镇、三角镇等,占全市总量的47.83%。

中山中原首席分析师、战略发展中心总监郭光喜表示,近年来东部组团(翠亨新区辐射区)及岐江新城辐射圈供地量较大,未来不排除两个区域继续推出面积较大的地块。此外配建房建面趋向于零,成交楼面价分区域逐步稳定,较少出现达最高限价,房企拿地趋于沉稳;含商业的地块基本要求全部或部分商业自持,拿地难度加大,城镇住宅用地竞争趋于激烈;体量较大、具备特定用途的地块,联合竞拍的概率增大。

纵观近年来中山商住土地拍卖情况,主要集中在中山城市发展的两大核心区域——岐江新城和翠亨马鞍岛,拍卖地块多次刷新了中山总价地王,成交楼面地价接连创造了中山新纪录。从今年的住宅用地分布计划来看,下半年的住宅供应将集中于石岐、翠亨新区、火炬开发区、民众镇、三角镇等镇区。不难看出,石岐、翠亨新区以及火炬都是近年土拍的大热门。

注:文中相关数据据由中山中原地产统计收集中山市住建局、中山市发改局相关数据整理得出。

采写:南都记者 刘贤沛

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